Jika harga properti turun, mengapa sewa naik?

Oleh Tawar Razaghi
Penyewa yang mendengar pembicaraan tentang penurunan pasar perumahan akan dimaafkan karena berpikir mereka akan mendapatkan jeda dari biaya sewa mereka.
Sementara nilai properti nasional turun 2 persen dalam tiga bulan hingga Juli, berdasarkan angka CoreLogic, dan diperkirakan akan turun lebih jauh, pasar sewa menuju ke arah yang berlawanan.
Negara ini berada dalam cengkeraman krisis sewa lainnya, dengan sewa Australia sekarang 9,8 persen lebih tinggi sepanjang tahun hingga Juli berdasarkan angka CoreLogic – dan itu tidak mungkin mereda karena pertumbuhan populasi kembali normal, menambah lebih banyak permintaan sewa.
Harga sewa dan properti berbeda karena harga properti sebagian besar didorong oleh suku bunga dan kemudahan mendapatkan pinjaman rumah, sementara biaya sewa tergantung pada ketersediaan sewa dibandingkan dengan permintaan, kata para ahli.
Jadi, sementara kombinasi dari kenaikan suku bunga dan batas kapasitas pinjaman telah mengurangi anggaran pembeli rumah, tingkat kekosongan sewa telah anjlok ke rekor terendah di seluruh negeri, meninggalkan penyewa dengan sedikit pilihan untuk dipilih dan pemilik memegang kendali dalam membebankan biaya sewa yang lebih tinggi.
Pilihan yang tersedia semakin dibatasi karena beberapa pemilik telah memindahkan properti mereka dari pasar sewa jangka panjang ke pasar jangka pendek saat ekonomi dibuka kembali dan pariwisata kembali.
Dampak Ekonomi dan Kebijakan ekonom Dr Angela Jackson mengatakan sementara pemilik dapat menggunakan alasan tingkat hipotek yang lebih tinggi sebagai alasan untuk kenaikan sewa, ketersediaan sewa adalah pendorong utama.
“Suku bunga yang lebih tinggi mungkin digunakan sebagai alasan, tetapi itu bukan alasan untuk mendorong harga sewa yang lebih tinggi. Kenyataannya adalah pasar telah menyempit secara signifikan, dan mereka dapat meningkatkan sewa mereka, jadi mereka melakukannya, ”kata Jackson.
“Anda akan berpikir akan ada hubungan antara harga rumah dan sewa, tetapi itu tidak berlaku – ini tentang pasokan perumahan sewa.”
Jackson mengatakan tren perubahan iklim (pohon dan laut) mendorong lebih banyak penyewa ke pasar sewa regional yang sudah kekurangan pasokan. Mengubah formasi rumah tangga juga menekan jumlah properti yang tersedia untuk disewakan, karena penyewa menyimpan kamar tidur cadangan untuk kantor rumah atau berbagi dengan lebih sedikit teman serumah selama pandemi.
“Itu sebagian ada hubungannya dengan orang-orang yang pindah rumah dan pindah kembali. Ada lebih sedikit orang di setiap rumah tangga, sifat dari apa yang dituntut orang telah berubah, dan Anda mendapatkan kembalinya migrasi. Para pendatang kembali ke tingkat pra-pandemi.”
Ekonom senior Institut Australia Matt Grudnoff mengatakan alasan utama harga properti di pasar penjualan meroket selama dua tahun setelah pandemi melanda adalah karena biaya pinjaman uang berada pada rekor terendah dan sekarang kembali meningkat.
“Alasan harga rumah naik ketika harga turun bukan karena semua orang lebih kaya. Itu karena uang lebih murah, ”kata Grudnoff.
“Biaya perumahan adalah kombinasi dari harga dan suku bunga. Hampir semua orang meminjam untuk membeli rumah.”
Sementara itu, permintaan sewa melonjak ketika ada kekurangan ketersediaan seperti sekarang, katanya, menempatkan tuan tanah di kursi kotak dan membiarkan mereka menaikkan harga.
Kepala eksekutif Persatuan Penyewa NSW Leo Patterson Ross mengatakan tidak ada cukup rumah yang tersedia untuk disewakan yang sesuai dengan kebutuhan penyewa selama dua tahun pandemi, di mana ruang, fasilitas, dan properti berkualitas baik lebih berharga daripada sebelumnya.
“Tidak ada cukup rumah yang cocok dalam ukuran dan lokasi serta harga dan kualitas untuk kebutuhan masyarakat,” kata Patterson Ross.
Dia mengatakan meminta sewa pada akhirnya ditentukan oleh penawaran dan permintaan.
“Pada akhirnya, apakah ada cukup properti untuk memenuhi permintaan orang-orang yang perlu menyewa? [Pasar penjualan dan penyewaan] ditentukan oleh faktor yang sangat berbeda, dan mereka dapat bergerak ke arah yang berbeda.”
Sementara kenaikan suku bunga dapat mendorong pemilik untuk menaikkan harga sewa yang mereka minta, dan beberapa investor dengan cepat menyarankan untuk memberikan biaya pinjaman yang lebih tinggi kepada penyewa, undang-undang negara bagian membatasi seberapa sering pemilik dapat meningkatkan sewa.
“Pasangan di Melbourne itu, misalnya, yang baru saja membeli tempat dan hanya memasang uang sewa. Jika biaya mereka berubah seminggu setelah kontrak, mereka tidak memiliki kapasitas secara hukum untuk meningkatkan sewa” katanya, menambahkan bahwa seseorang yang telah memegang properti lebih lama dapat menguji pasar lagi.
Dia mengatakan bahwa biaya terbesar untuk pemilik adalah komponen bunga pembayaran hipotek mereka. Kenaikan suku bunga membebani dompet publik jika sewa pemilik tidak menutupi biaya memegang aset melalui pengurangan pajak yang tersedia untuk properti yang diarahkan secara negatif, dan para ahli memperkirakan keringanan pajak ini dapat membebani pembayar pajak hingga $ 6 miliar di tahun-tahun mendatang.

https://www.smh.com.au/property/news/if-property-prices-are-going-down-why-are-rents-going-up-20220816-p5badd.html