Bagaimana pasar properti Australia akan terpengaruh oleh kembalinya pendatang dari luar negeri?

Oleh reporter bisnis: Gareth Hutchens

Ketika perbatasan Australia dibuka kembali, kembalinya kedatangan dari luar negeri dan permintaan untuk perumahan diperkirakan akan melambat.
Tetapi seorang analis CoreLogic mengatakan pola perumahan historis menunjukkan segmen pasar properti mana yang dapat melihat perubahan nilai seiring dengan peningkatan jumlah kedatangan.
Dan kami sudah melihat beberapa perkembangan.

Kedatangan luar negeri sudah meningkat
Pada bulan November, ketika pembatasan perjalanan dilonggarkan untuk warga negara dan penduduk tetap Australia yang divaksinasi penuh, kedatangan dan keberangkatan ke luar negeri terlihat meningkat.
Pada awal minggu ini, perbatasan juga dibuka untuk turis yang divaksinasi ganda dan pemegang visa, dengan konsesi diberikan kepada pemegang visa terampil untuk mendorong mereka tinggal lebih lama di Australia.
Eliza Owen, kepala penelitian di CoreLogic, mengatakan pembukaan kembali perbatasan akan berdampak pada segmen yang berbeda dari pasar properti dengan cara yang berbeda.
Dimulai dengan kembalinya turis dan pemegang visa yang divaksinasi ganda, pada akhirnya akan melihat peningkatan permintaan untuk akomodasi jangka pendek, katanya.
Dan itu berarti peningkatan tingkat hunian dan pendapatan di pasar sewa akomodasi jangka pendek.
"Ini akan menguntungkan tujuan wisata populer seperti Sydney, Melbourne dan Brisbane, dan lokasi regional seperti Cairns dan Tasmania regional," katanya.

Imigran luar negeri dan area pemukiman
Owen mengatakan sebagian besar migran baru di Australia mengalami "siklus kepemilikan", yang dimulai dengan menyewa dan berbagi akomodasi dan akhirnya beralih ke kepemilikan rumah seiring waktu.
Dia mengatakan bagian sewa dari pasar itu adalah yang paling terkena dampak negatif dari penutupan perbatasan.
Sekitar 45 persen migran luar negeri menetap di 10 wilayah geografis yang sama di Australia setiap tahun, yang terletak di Melbourne dan Sydney.
Ke-10 daerah itu mengalami penurunan nilai sewa yang tajam saat perbatasan ditutup, katanya.
Namun, pemulihan nilai sewa telah berlangsung di wilayah tersebut sejak awal 2021.
Inner-Melbourne dan inner-Sydney adalah satu-satunya wilayah yang tersisa, dari grup itu, di mana sewa tetap di bawah tempat mereka berada pada Maret 2020.
"Penurunan nilai sewa dimulai jauh sebelum pembatasan perbatasan internasional dicabut, dengan banyak dari pasar ini melihat stok sewa yang diiklankan di bawah tingkat pra-pandemi," kata Owen.
"Ini mungkin karena harga sewa yang relatif terjangkau mulai menarik permintaan sewa di dalam negeri, sementara beberapa investor mungkin telah menjual atau menahan investasi mereka di luar pasar, di tengah kondisi sewa yang lemah."

Ms Owen mengatakan kembalinya migrasi ke luar negeri akan paling menguntungkan nilai sewa di wilayah Inner-Melbourne.
Tetapi penurunan migrasi selama periode COVID juga mengalir ke permintaan yang lebih rendah dalam pembelian rumah di mana para imigran akan lebih jauh dalam siklus kepemilikan mereka.
"Ini bisa berimplikasi pada area seperti Melbourne bagian barat dan [wilayah] barat di Sydney, di mana secara historis ada arus migrasi internal yang tinggi dari pusat kota ke tempat-tempat ini," katanya.
Ms Owen mengatakan preferensi perumahan untuk migran terampil dapat berubah dari waktu ke waktu juga.
“Menurut data dari Departemen Dalam Negeri, 12,9 persen visa terampil yang diberikan pada paruh kedua tahun 2021 adalah untuk kedatangan ke Queensland, naik dari rata-rata 11,5 persen dalam tiga tahun hingga Juni 2019,” katanya.

Visa pelajar dan persewaan dalam kota
Ms Owen mengatakan ada porsi yang relatif tinggi dari pendatang visa pelajar dalam beberapa bulan terakhir.
Itu karena kedatangan mahasiswa diprioritaskan bertepatan dengan penerimaan Februari dan Maret universitas-universitas Australia.
Itu akan berdampak pada persewaan, terutama di daerah yang dekat dengan universitas, katanya.
"Permintaan sewa dari kelompok migran ini kemungkinan besar terkonsentrasi di kawasan dalam kota ibu kota dan dalam jarak dekat dengan pusat akademik," katanya.

Ketidakpastian tentang kecepatan pemulihan migrasi
Namun, Ms Owen mengatakan masih banyak faktor yang menciptakan ketidakpastian tentang kecepatan pemulihan kedatangan luar negeri, sehingga kondisi dapat terus berubah.
"Faktor-faktor ini termasuk ledakan dalam waktu pemrosesan visa dan kebijakan negara asal pelancong," katanya.
Dia menunjukkan bahwa Pusat Pengendalian dan Pencegahan Penyakit AS saat ini merekomendasikan untuk menghindari perjalanan ke Australia.
"Faktor lain adalah waktu dan biaya yang terkait dengan perjalanan ke Australia, yang disebut-sebut sebagai penghalang untuk mengunjungi Australia dalam survei baru-baru ini terhadap penduduk Inggris," katanya.
"Ada ketidakpastian yang tersisa di sekitar COVID-19, di mana varian penyakit telah menyebabkan fluktuasi pembatasan perjalanan."
"Ini membuat perjalanan berbiaya tinggi bagi wisatawan relatif berisiko," tambahnya.

https://www.abc.net.au/news/2022-02-25/how-will-property-markets-be-impacted-by-the-border-reopening/100857216